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88亿地王代价:金地股价三天跌7% 穆迪警示风险

日期:2021/05/15 | 浏览:... | 作者:互联网 | 来源:互联网

  7咸宁房产网宝鸡房产网月27日,上海市出让浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块。经过583轮举牌后,金地集团(600383.SH)击败融创中国、平安不动产、龙湖地产等22名竞拍对手后,以88亿元总价摘得。该地块溢价率高达286%,楼板价33023元/平方米,为今年上海总价地王。

  但“地王”的代价无疑是苦涩的。自7月27日至8月1日,金地股价累计下跌7.20%,股价创下了2015年8月14日以来新低,同期上证指数下跌3.17%。

  穆迪7月29日表示,金地集团收购位于上海浦东新区的住宅用地具有负面信用影响,因为此举将加大该公司的执行风险。但上述交易对该公司Ba2的公司家族评级和稳定评级展望并无即时影响。

  穆迪副总裁/高级信用评级主任曾启贤表示,此次购地规模相当于金地2016年人民币800亿元左右合约销售额目标的10%以上,并且楼面地价较高,这将加大金地的执行风险。基于穆迪预计在调控政策收紧背景下,包括上海在内的主要城市的房价涨幅将放缓,因此较高的单位土地成本亦意味着金地未来毛利率进一步遭挤压,并将降低其定价的灵活性。

  因土地成本相对较高,2015年金地的毛利率较低,在23%左右,该水平低于获穆迪评级开发商2015年27%左右的加权平均毛利率。但购地相关风险也因金地在上海建立的品牌知名度和市场地位而得以部分缓解。此外,该地块毗邻一些主要开发项目,包括浦东机场和迪士尼主题公园,这可为未来购房需求和售价带来一定支撑。

  受惠于该公司强劲的合约销售,和融资成本的下降,金地拥有充足的流动性和财务缓冲以支持此次购地。2016年上半年,金地合约销售额达人民币439.6亿元,较去年同期大幅增长107.1%。此外,该公司于2016年上半年完成了人民币50亿元的境内债券发行,票面利率在3.50%-3.69%之间,而2015年金地的平均融资成本为5.32%。

  穆迪预计未来12-18个月金地的收入/调整后债务比率将保持在80%-85%左右,同期EBIT利息覆盖率在3.0-3.5倍,上述比率仍与Ba2公司家族评级水平相符。另外,截至2016年3月,该公司持有现金人民币180.2亿元,已足以覆盖人民币130亿元左右的未付购地款项,可为此次上海购地提供资金支持。

  近期“地王”融资已有降温的趋势。

  8月1日,据媒体报道,某股份制商业银行近期下发的2016年房地产行业授信政策中明确,对于2015年三季度以后拿地且土地成本过高的项目,原则上不介入。该行要求对加强前端融资管理,对全国前20名的房企,融资比例不超过土地成本的60%,其他房企则不超过50%。

  7月25日,证监会表示,不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充,募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。证券、保险、银行等机构可以将再融安顺房产网资所得全部用来补充资本金,但需要充分披露补充资本金的依据。

  此前中原地产统计数据显示,2016年上半年,全国50大城市土地出让金高达9655.9亿,同比上涨38.5%。其中,超过100亿元的地块就达到3宗,分别出现在杭州、深圳、天津。超过30亿的达到了51宗,单宗地超过10亿的高总价地块已经超过200宗。溢价率方面,拍出的地块溢价率超过100%的达89宗,同比上年上涨45倍,溢价率超过50%的144宗,同比上涨8.5倍。

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