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买二手房一定要留意这5点 !房屋的折旧率也不容

日期:2021/05/15 | 浏览:... | 作者:互联网 | 来源:互联网

  买二手房虽好,但二手房相比新房,更南通贷款容易出现各种各样的纠纷,买房麻烦不断。比如,有人买了二手房,发现土地使用年限已经到期了;又有人买了二手房,无奈得补交卖家已经拖欠了的上万的物业费、水电费等……。总而言之,买二手房容易出现问题,所以,在我们买二手房的时候,一定要了解相关的注意事项,尤其是我们买房时容易忽视的房屋折旧率这个问题。

  一、注意弄清产权

  买二手房一定要弄清楚房屋的权属,碰到房屋产权有纠纷,或是部分产权、共有产权、产权不清、无产权的房子,即使房子再好也不宜购入,还要注意产权证上体现的是完全产权还是只有使用权。同时,房屋的产权年限也不可忽视,有的房主为了将房屋尽快出手,看房时会故意隐瞒房屋建成时间。

  1、了解房屋的产权状况

  购房者要做的是要求卖方提供合法的证件,包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。产权证书是指“房屋权证”和“土地使用权证”;身份证件是指身份证、工作证和户口簿;资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。

  2、向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源

  查验的具体方式是查验产权记录,包括:

  ① 档案文号,即该宗交易的文件编号,假如查询者希望获得整份文件,可依此编号向有关方面取阅该份文件副本。

  ②房主是谁,假如为共有财产,则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式。

  ③登记日期,此日期为该项交易的签订日期。

  ④成交价格,即该项交易的成交价,查询者在上海中原房产中介查询相关房源信息时,应注意如果成交价是注明“部分成交价”,则代表该成交价不单只包括该房屋阜新贷款,并且包括其它房地产成品。

  ⑤其它内容,如房屋平面图等。

  3、查验房屋有无债务负担

  房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任,则必须查验有关的证明文件。包括:抵押贷款的合同、租约等,还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额,从而对该房产有更深的了解。另外,购房者还需了解的内容有:所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。

  二、小心房屋折旧率

  房屋的土地使用年限有限,一般为70年,也有个别老房子,在建房之初起,产权年限只有20年或者30年。买房要考虑房屋的产权年限,如果只剩下短短的10年,那么也是不划算的。房屋户型好坏、楼低、物业好坏、绿化环境、建筑外观……等,也都是影响房屋折旧的因素。

  怎么计算折旧因素?

  1、房屋因素折旧

  房屋竣工后即进入折旧期,按照理论折旧率,混合一等结构房屋折旧期限为50年,每年的折旧率2%。另外,旧房的套型落后,功能陈旧,这同新建商品房无法相比,“三小”小厅、小厨、小卫套型减价10铁岭房产网%。此外,楼层对价格也产生影响。以7层楼房为例,2层和5层为基准价,1层和6层减价3%,7层减价5%,3层和4层加价3%,房间如无朝南门窗减价5%。

  2、环境因素折旧

  环境因素既有自然的,也有社会的;既有大环境,也有小环境。在同一地段,旧房的小区环境会逊色于新住宅区,比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等,旧房都要大打折扣。再如社会环境,在同一土地级别地区,有的适合经商,有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别减价5%,位于省、市重点中区的加价15%等等。

  三、小心房屋质量

  购房者一定要对房屋质量细心查看,要具体调查房屋的构造状况,看看房屋有无毁坏构造的装修,有无私搭、改建形成主体构造损坏隐患的状况;天花板是否有渗水的痕迹、裂缝等。另外,看看屋内水、电、气等设备是否有残缺,并检查房屋的供电容量,避免有些大功率电器使用不了的尴尬,还要察看屋内电线是否有老化的现象。此外,还可以向左邻右舍、物业公司询问房屋是否做过大修或存在其他质量问题。

  四、小心避税圈套

  二手房买卖常见的避税方式就是,实际的成交价是这个,而网签的价格又是另外一个,网签价还往往比成交价格低出不少。这是因为很多的契税等买房相关税费,都是在网签价格的基础上,按照相应的比例来征收,以此来达到少缴税的目的。这样的“避税”方式是违法的,一旦被查出,不但要补足应缴的税款,而且还面临高额罚款,严峻的甚至要承当相应的刑事责任。

  五、过户注意事项

  ①、买方是否已到税务局开具全额房款。

  ②、新产证上是否已黏贴完税贴花和权证印花税。

  ③、买方的买卖合同上是否已黏贴合同印花税。

  ④、房屋内的电话是否已前往电信公司办理更名手续。

  ⑤、是否已前往煤气公司办理煤气更名手续。

  ⑥、是否已前往物业人理户名变更手续,结清上家与物业公司的各种费用。

  ⑦、房屋的维修基金、物业管理费押金收据是否已及时交接。

  ⑧、房屋内的各种设备、保修卡是否已交接。

  ⑨、房屋的装修合同与装修,保修卡是否已交接。

  ⑩、水、电、煤、有线电视、宽带等费用是否已结清。

  买二手房比买新房麻烦,但如果买到好的二手房,则可以为自己省去了很多的麻烦,比如可以即买即住不用等交房、也不用自己装修等。在我们买二手房的时候,一定要注意上述的几点,以保证自己买到放心的好房。

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